확정일자 받는법, 꼭 해야 하는 이유와 효력 총정리

확정일자 받는법을 모르면 수천만 원의 전세금이 위험할 수 있습니다.
이 글에서는 확정일자란 무엇인지부터, 어디서 어떻게 받는지, 전입신고와의 관계, 그리고 효력과 실제 사례까지 상세히 정리해 드리겠습니다.

👉 아래 내용을 순서대로 확인하시면 보증금을 안전하게 지키는 방법을 완전히 이해할 수 있습니다.

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확정일자란? 왜 꼭 받아야 할까?

확정일자는 임대차계약서의 작성일을 국가가 공적으로 증명해 주는 ‘도장’입니다.

이 도장을 받아야만 계약서가 ‘법적 효력’을 갖게 됩니다.

• 임대차 계약만으로는 보증금 보호 불완전
• 전입신고 + 확정일자가 있어야 대항력 + 우선변제권 확보

✅ 요약: 확정일자 없으면, 내 전세금 순위가 밀려서 돌려받지 못할 수도 있다!

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확정일자 받는법 (2025년 최신)

방법은 매우 간단하지만, 반드시 빠르게 진행해야 합니다.

1. 주민센터 방문

• 임대차 계약서 원본 지참
• 주소지 관할 주민센터 방문
• 확정일자 도장받기 (수수료 600원 내외)

2. 대법원 인터넷등기소 온라인 발급

• 대법원 인터넷등기소 접속
• 공동인증서 로그인
• '신청' > '전자확정일자' 메뉴에서 신청

3. 부동산 전자계약 시 자동 부여

• 부동산거래 전자계약 시스템 이용 시 확정일자 자동 포함
• 따로 주민센터 방문 필요 없음

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확정일자 부여현황 발급 방법

확정일자 받았는지 확인하려면?
아래 방법으로 ‘확정일자 부여현황’ 서류를 열람할 수 있습니다.

1. 인터넷 대법원등기소 → '열람·발급' > '전자확정일자' > '정보제공(부여현황 열람)' 선택
2. 내용 입력 후 확인 가능

✅ 이 서류는 추후 보증금 반환소송 시 중요 증거로 사용됩니다.

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전입신고와 확정일자, 순서와 효력 관계

조건	대항력	우선변제권	보증금 보호 여부
전입신고만 함	✅	❌	불완전
확정일자만 받음	❌	✅	불완전
둘 다 있음	✅	✅	완전 보호

정답: 전입신고 + 확정일자 모두 해야 전세금 100% 보호

🕑 효력 발생 시점

• 전입신고: 다음 날부터 대항력 발생
• 확정일자: 당일 효력 발생

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확정일자 없이 전세 피해 실제 사례

🔴 실제 피해 사례
서울 강서구에 거주하던 A 씨는 확정일자를 받지 않은 상태에서 집주인의 경매 소식을 들었습니다.
결과적으로 은행이 1순위로 돈을 가져가고, A 씨는 보증금 1억 중 2천만 원만 회수.

확정일자가 있었다면?
→ 은행 다음 2순위로, 보증금 대부분 회수 가능했을 상황이었습니다.

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전세보증금 보호 순위 설명

순위	권리자	필요조건
1순위	근저당권자(은행)	등기부 기재
2순위	확정일자+전입신고한 세입자	✅
3순위	확정일자 없는 세입자	❌

🔑 확정일자 없으면 3순위!
보증금이 돌려받을 수 없을 가능성이 매우 높아집니다.

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계약 형태별 확정일자 필요 여부

계약 유형	보증금 있음	확정일자 필요
전세	O	✅ 필수
월세 (보증금 있음)	O	✅ 필요
월세 (보증금 없음)	X	❌ 필요 없음
반전세	O	✅ 필요

❗ 보증금이 존재한다면 무조건 확정일자 필요!

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확정일자 받기 전 체크리스트

• 계약서에 주소, 금액, 날짜, 서명 모두 확인
• 등기부등본에서 근저당권 여부 확인
• 전입신고 일정과 함께 확정일자 계획 세우기
• 서류 원본 잘 보관하기 (사진 백업도 추천)

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 확정일자 먼저 받고 전입신고 해도 되나요?
A: 순서는 무관하나, 전입신고 다음날부터 대항력 발생하므로 같은 날 처리가 가장 안전합니다.

Q2. 계약 갱신 시 확정일자 다시 받아야 하나요?
A: 갱신계약서 기준으로 다시 받는 것이 안전합니다.

Q3. 확정일자 받은 후 이사 가면 무효인가요?
A: 이사하면 효력 상실 → 새로운 집에서 다시 전입신고 + 확정일자 받아야 합니다.

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글 마무리 요약

항목	설명
확정일자 받는법	주민센터 or 대법원 인터넷등기소
전입신고 필요성	대항력 확보 위해 필수
효력 발생 시점	확정일자 당일 / 전입신고 다음날
피해 예방	전입신고 + 확정일자 모두 필요
계약 갱신 시	다시 확정일자 받기 추천

 

※ 더 자세한 내용은 법제처 찾기쉬운 생활 법령정보 홈페이지에서 확인 가능합니다.

주택임대차 > 주택임대차 계약 > 보증금의 보호 > 대항력 및 우선변제권 취득 (본문) | 찾기쉬운

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